Dicas de Compra e Venda

1. IMÓVEIS PRONTOS

A DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL

Na realização de um negócio imobiliário, você terá de examinar a documentação relativa ao imóvel. Não basta acreditar e ter boa-fé no que lhe garante o vendedor do imóvel : é indispensável a verificação de documentos, certidões e lavratura de escritura e registros de imóveis, tudo com a finalidade ímpar de fornecer maior facilidade e agilidade àqueles que buscam concretizar o sonho da casa própia.

  • CERTIDÃO DE ÔNUS DO REGISTRO DE IMÓVEIS

A certidão de Ônus Reais é expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Ela permite observar quem é o verdadeiro proprietário de imóvel e ainda mostra se o imóvel encontra-se desembaraçado, ou seja, se não existe algo que impeça de ser vendido, como, por exemplo, uma hipoteca ou penhora por ordem judicial.

Através da certidão atualizada do Registro de Imóveis podemos conhecer ainda toda a vida do Imóvel, desde seu primeiro registro até seu ultimo dono.

A certidão atualizada é um instrumento público; logo, pode ser requerida por qualquer interessado, bastando que se dirija ao cartório de Registro de Imóveis que abranja a localidade onde esteja situado o imóvel, pagar o valo cobrado e fornecer o endereço completo do imóvel.

  • CERTIDÃO ENFITÊUTICA

Por meio dessa certidão, o comprador poderá saber se o imóvel é foreiro, ou seja, se incide sobre ele pagamento de foro e laudêmio.

  • CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS EXPEDIDA PELA PREFEITURA DO MUNICÍPIO

De posse da certidão, o comprador poderá saber se o antigo proprietário pagava em dia em dia o IPTU. Essa colocação também é muito importante, pois, em caso de dúvida, a Prefeitura pode inscrever o débito do imóvel na DÍVIDA ATIVA do município e executa-la judicialmente, fazendo com que o imóvel seja penhorado.

Ao realizar a compra de um apartamento, os cuidados iniciais a serem observados são idênticos aos já mencionados, porém, devem-se tomar algumas precauções, tais como:

1º) Verificar as especificações e a convenções do condomínio ;
2º) Solicitar declaração da Administração do edifício, atestando que o apartamento nº______ não se encontra em débito com o condomínio ;
3º) Certificar-se se que existe vaga de garagem, que pode está mencionada na escritura ou em documento à parte (não se esquecer de verificar ) pois, se não estiver mencionada em um dos 2 (dois) documentos, o direito à vaga não existe.

  • DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO VENDEDOR DO IMÓVEL

Após ter sido verificada toda a documentação relativa ao imóvel, mencionada anteriormente, demonstrando que o mesmo possui condições de ser vendido, ou seja , não está hipotecado, penhorado ou envolvido em inventário (sem ter alvará), e ter sedo pago o sinal e princípio de pagamento, é chegada a hora de preparar a documentação para realizar a Escritura de Compra e Venda.

Para realizar a escrituração do imóvel, são necessários os seguintes documentos do vendedor do imóvel:

  • DOCUMENTOS PESSOAIS DE INDENTIFICAÇÃO;
  1. Carteira de identidade
  2. CPF
  • CERTIDÕES NEGATIVAS DO VENDEDOR
  1. Cartório de Protestos
  2. Distribuidores Forenses
  3. Justiça Federal

Como no caso da documentação relativa ao imóvel, as certidões negativas do vendedor também tem importância fundamental na hora da negociação imobiliária.

A escritura negativa do vendedor são exigências dos cartórios onde será realizada a Escritura , para demonstra que aqueles que está vendendo o imóvel pode faze-lo, ou seja , não está impedido legalmente de vende-lo , como acontece nos casos em que a justiça tenha determinado que os bens fiquem inalienáveis/indisponíveis.

A escritura pública, segundo a Lei de Registros Públicos (lei nº 6.015), deve conter alguns requisitos essências, tais como data e lugar de sua realização, reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quanto tenham comparecido ao alto, nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes, declaração de ter sido lida com as partes recentes, e outros atos q são conhecidos no tabelião.

A escritura pública só atingi seus efeitos quando é levada pra ser registrada no Registro Geral de Imóveis.

É ESSENCIAL QUE A ESCRITURA PÚBLICA SEJA LEVADA A REGISTRO NO CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS.

Nossa colocação se justifica pelo fato de que uma pessoa só será considerada realmente proprietária de um imóvel quando levar a escritura pra ser registrada e seu nome passar a constar nos livros do cartório de Registro de Imóveis.

Nunca deixe de efetuar o registro de imóveis. É simples de fazer e é a única segurança que vc possui sobre seu imóvel. SÓ É DONO QUEM REGISTRA.

2.IMÓVEIS EM LANÇAMENTO

Boa parte dos imóveis comercializados tem sua primeira transação através de grandes empresas construtora, que têm na construção civil sua carteira principal – a incorporação imobiliária. É de 1964 a Lei das Incorporações (Lei nº 4.591), que define a incorporação imobiliária como a “ atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas de unidades autônomas”.

O direito de construir é assegurado pelo Novo Código Civil, que em seu artigo 1.299, diz “O proprietário pode levar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”.

Ser incorporador não é necessariamente ser construtor. Para ser incorporador, é necessário que haja a construção, a venda e a divisão em unidade autônomas de um edifício, de um conjunto de casas localizada em terreno comum, porém com área de uso exclusivo. O incorporador é aquele quem toma iniciativas e reponde pelo seu empreendimento.

Salvo exceções, três são as modalidades de construção de de prédio por incorporação. São elas:
- Por conta e risco do incorporador
- Por empreitada
- Por administração

O comprador deverá ter pleno conhecimento de toda a documentação relativa ao projeto aprovado, já que ele está comprando uma idéia (um imóvel q só existe na planta).

Para isso é necessário o domínio de uma planta baixa, com as explicações técnicas, porém de maneira inteligível ao cliente. Ale da planta baixa, o memorial descrito deverá ser apresentado, comentado e explicado, a fim de transmitir com fidelidade o q será o imóvel depois de pronto. Deverá o cliente ser levado até o local onde será edificado o empreendimento, para que lhe seja mostrado toda a infra-estrutura, com os principais ponto de interesses da comunidade local, e os serviços básicos indispensáveis a qualquer família (supermercado, farmácia, Padaria etc.).

É importante observar que toda e qualquer construção por incorporação requer formalização de uma serie de documento todos eles exigidos pela Lei das incorporações e que deverá constar memorial descritivo devidamente arquivado no Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição a que pertence o terreno sob o qual se constrói. Uma verificação de memorial é medida saudável a quem se presta a realizar uma transação segura.

3. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

1. Objetivo do patrimônio de afetação
O patrimônio de afetação se destina à consecução da incorporação correspondente e à entrega das inidades imobiliárias os respectivos adquirentes(art. 31-A). Seus recursos financeiros serão utilizados para pagamentos ou reembolso das despesas inerentes à incorporação(art. 31 – A, 6º).

2. Cronograma de eventos após o sinistro
Uma vez decreta a falência ou insolvência civil do incorporador, ou , interrompidas as obras por mais 30 (trinta) dias contínous, observar-se-ão os seguintes procedimentos:

  • Dentro de 60 dias da decretação da falência ou da insolvência civil do incorporador ou da paralisação das obras por mais de 30 dias initerrupos (art. 31 – F, 2º), o condomínio dos adquirentes realizará geral para:
  1. Retificar os atos da comissão de representantes ou eleger novos membros (art. 31 – F, 1º);
  2. Instituir o condomínio de construção (art. 31 – F, 1º);
  3. Deliberar sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (art. 31 – F, 1º)
  • A deliberação de continuidade das obras

Decidindo pela continuação das obras, os condomínios se sub-rogarão, automaticamente nos direitos, as obrigações e nos encargos relativos à incorporação, inclusive aqueles relativos ao contrato de financiamento da obra, se houver (art. 31 – F, 1º).

Cada condomínio responderá individualmente pelo saldo por ventura existe entre as receitas do empreendimento e custo da conclusão da incorporação. A responsabilidade individual de cada condominio será calculada (art. 31 – f , 12).

A MONTE imóveis dispõe de profissionais capacitados e treinados para orientar e tirar qualquer tipo de dúvida sobre compra e venda de imóveis.

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